… dan hebben wij een manier om daaraan te ontsnappen.
Van zodra u over meerdere onroerende goederen beschikt, betaalt u waarschijnlijk personenbelasting over dit onroerend inkomend. Toegegeven, dat inkomen wordt vaak fiscaalvriendelijk berekend (in functie van het kadastraal inkomen ofwel mits verrekening van fictieve kosten ten belope van 40%).
Maar stel dat u ondanks die fiscaalvriendelijke berekeningsmanier, toch nog onroerend inkomen heeft waarover u personenbelasting betaald, dan is er een fiscale planning mogelijk.
Van dit onroerend inkomen mag u immers interesten aftrekken die u betaalt op leningen die u aangaat voor de aanschaf of behoud van onroerende goederen (lening om gebouwen te kopen, maar bij voorbeeld ook leningen om te schilderen, nieuwe veranda te zetten, zelfs successierechten op onroerend goed te betalen).
Concreet: betaalt u nog personenbelasting op onroerend inkomen → door de verrekening van nieuwe interesten op leningen kosten die leningen u meestal maar de helft van de betaalde interest (u trekt de interest immers aan 50% personenbelasting af).
Dus weet: een externe lening kost u vaak maar de helft van de werkelijke interestvoet.
Da’s alvast interessant.
Maar het kan nog interessanter: indien u een vennootschap heeft kan u immers een lening bij uw vennootschap aangaan. U moet er dan wel voor zorgen dat u een contract heeft waaruit duidelijk blijkt dat de lening gebruikt werd voor het verwerven of onderhouden van uw onroerend goed.
Op zo’n interestvrije lening vanuit uw vennootschap wordt er in de personenbelasting een voordeel van alle aard berekend. Normaal wordt u op zo’n lening dus belast. Onze klanten weten dat wij hen regelmatig wijzen op een debetstand op hun rekening-courant en de daaruit vloeiende nefaste fiscale gevolgen. Een debet rekening-courant is dus geen goed idee.
Indien u echter leent uit uw vennootschap om onroerend goed privé te verwerven of behouden/onderhouden, dan zijn enerzijds de fictief berekende interesten (voordeel alle aard) deels in de personenbelasting belastbaar als beroepsinkomen, maar anderzijds mag u dezelfde fictieve interesten in mindering brengen van uw onroerend inkomen.
Langs één kant heeft u dus een belasting, maar langs de andere kant heeft u een aftrekpost die even groot is. Netto effect nul dus! U leent dus geld van uw vennootschap uit aan uzelf, en u betaalt op de interestvrije lening dus geen belasting! Da’s leuk!
2 addertjes die wij u niet willen onthouden:
U betaalt geen personenbelasting, maar zal op het forfaitair berekend voordeel alle aard wel nog sociale bijdragen als zelfstandige betalen (+/- 22%). Indien u het contract goed afsluit (wij opteren meestal voor een lening zonder periodieke kapitaalsaflossingen op vaste termijn), dan valt dat voordeel nog wel mee (reken op zo’n fictieve interesten van zo’n 5%).
Tweede addertje: het blijft een lening! Ooit zal u dus dat bedrag privé moeten terugbetalen aan uw vennootschap. U werkt in dat geval vandaag met bruto-gelden waarop nog de nodige belastingen moeten betaald worden om het definitief naar uw privé vermogen te halen (hetzij personenbelasting als loon, hetzij roerende voorheffing als dividend). Daarnaast zal de curator bij een faling u ook privé aanspreken om de lening dicht te leggen.
Bottom line: het is een fiscale tip, maar de nodige voorzichtigheid en planning blijft geboden!
Vragen hierover? Bel ons gerust.